Comment bien choisir son crédit immobilier ?
Les solutions pour financer un projet immobilier ne manquent pas. Pour vous aider à y voir plus clair et à choisir le prêt qui vous convient le mieux, découvrez, ci-dessous, les différents crédits existants.
Les différents types de crédits immobiliers
Lorsqu’une personne décide d’acheter un bien immobilier, différentes solutions de financement s’offrent à elle. Elle a le choix entre plusieurs prêts, adaptés à chaque situation financière et professionnelle. Les conditions d’emprunt, la durée du crédit, les montants des mensualités ne sont pas les mêmes selon le type de prêt choisi. Certains de ces crédits immobiliers peuvent également se cumuler.
Nous vous présentons ces différents crédits afin de vous aider à faire le bon choix.
Les prêts bancaires
Les prêts bancaires correspondent aux financements les plus courants. Ils sont octroyés pour tout type de projet immobilier, que ce soit l’achat d’une résidence principale, secondaire ou locative.
Le prêt amortissable
Le prêt amortissable, aussi appelé classique, est le type de crédit le plus couramment utilisé en France. Chaque mensualité est composée d’une part de capital emprunté et d’une part d’intérêts, ces derniers étant calculés sur le capital restant dû. Au début du prêt, la part des intérêts est plus importante, mais elle diminue progressivement au profit du remboursement du capital.
Le prêt In Fine
Le prêt In Fine est un crédit non amortissable, dans lequel les mensualités se limitent au paiement des intérêts et de l’assurance. Le capital emprunté est remboursé en totalité lors de la dernière échéance. Ce type de prêt est particulièrement prisé par les investisseurs immobiliers disposant d’une épargne importante, souvent placée sur un support financier adossé au prêt, qui permettra de rembourser le capital à l’échéance.
Les mensualités réduites allègent l’endettement et permettent d’optimiser la gestion de trésorerie pendant la durée du prêt. Bien que son coût total soit généralement supérieur à celui d’un prêt amortissable, le prêt In Fine offre des avantages fiscaux intéressants. Les intérêts d’emprunt, calculés sur le capital restant dû (non amorti), peuvent être déduits des revenus fonciers, réduisant ainsi l’imposition liée à l’investissement. De plus, ce type de prêt peut permettre de réaliser jusqu’à 20 % d’économies sur le coût global de l’investissement grâce à sa structure.
Le prêt relais
Le prêt relais est un prêt qui vise à financer un nouveau bien immobilier en attendant la vente d’un autre bien. Il est donc destiné aux personnes déjà propriétaires d’un bien immobilier. La banque avance à l’emprunteur entre 50 et 80 % du prix du bien immobilier, sur une durée allant de 1 à 2 ans maximum. Une fois le premier bien vendu, l’emprunteur pourra alors rembourser le nouveau capital emprunté. Durant la durée de ce prêt relais, seuls les intérêts sont remboursés. Ce type de crédit permet à une personne de ne pas brader son bien dans l’urgence.
Pour accéder au prêt relais, vous devez avoir un taux d’endettement de 35 % maximum, avoir un compte bancaire sans découvert, prévoir un apport personnel de l’ordre de 10 % du coût total de l’opération et entretenir le bien à vendre pour attirer de potentiels acheteurs.
Les prêts d’aide à l’accession
Généralement, les prêts d’aide à l’accession sont destinés à financer la résidence principale d’un ménage souhaitant accéder à la propriété. Certains pourront financer jusqu’à la totalité du prix du bien. D’autres seront dits « complémentaires au financement » et ne pourront pas dépasser une part fixée par décret.
Le prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro, dit PTZ, épaule les primo-accédants à devenir propriétaires de leur résidence principale. Il s’agit d’un prêt aidé par l’État qui permet d’emprunter une partie de la somme nécessaire, sans intérêt et sans frais de dossier. Dans le cadre de la loi de finances pour 2024, le PTZ a été prolongé jusqu’en 2027, confirmant son importance dans les politiques de soutien au logement.
Attention, il est question d’un prêt complémentaire. Il est octroyé afin de compléter un prêt principal. Pour pouvoir en bénéficier, les acquéreurs doivent respecter des plafonds de ressources fixés en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone dans laquelle se trouve le bien (Abis, A, B1, B2, C). Plus les ménages seront modestes, plus les conditions du prêt seront avantageuses.
Le prêt à taux zéro peut compléter un prêt immobilier classique, le prêt conventionné, le prêt d’accession sociale, le prêt accession et le prêt épargne logement.
Le prêt accession sociale
Le prêt accession sociale, également appelé prêt PAS, est un prêt accordé par certaines banques, en partenariat avec l’État. Il vise à financer, en partie ou en totalité, un projet d’une résidence principale ou de travaux, dans le neuf comme dans l’ancien. Il est compatible avec d’autres prêts comme le prêt à taux zéro, le prêt épargne logement, le prêt action logement ou tout prêt à taux fixe. Pour en bénéficier, les membres du foyer doivent respecter des plafonds de ressources qui sont calculés par rapport à la situation familiale, la localisation du bien et son coût. La durée du prêt s’étend de 5 à 30 ans et peut s’allonger jusqu’à 35 maximum.
Le prêt conventionné
Comme pour le PAS ou le prêt action logement, le prêt conventionné est accordé par toutes les banques ayant passé une convention avec l’État. Accordé sans aucune condition de ressources et pour une durée de 5 à 30 ans (avec possibilité de l’allonger jusqu’à 35 ans), il vise à financer l’achat ou la construction d’un logement neuf ou ancien avec d’éventuels travaux d’amélioration. Sous certaines conditions, il peut également être attribué pour financer l’achat d’un bien destiné à la location. Depuis le 1er janvier 2020, le prêt conventionné n’ouvre plus droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Le prêt conventionné peut-être cumulable avec le prêt à taux zéro, le prêt accession d’action logement, le prêt épargne logement ou une subvention de l’Anah pour le financement de vos travaux.
Le prêt épargne logement
Le prêt épargne logement, PEL, est un prêt amortissable réglementé. Il est octroyé par les banques après une phase d’épargne, dans le cadre d’un plan épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL). Il vise à aider les ménages souhaitant acquérir, construire ou rénover une résidence principale. Le montant de ce prêt dépend des intérêts acquis pendant la période d’épargne et de la durée de remboursement choisie. Il ne peut toutefois pas dépasser 61 200 €. Le PEL peut-être complété par un prêt amortissable, un prêt accession sociale, un prêt conventionné ou un prêt action logement. À noter qu’il permet également de bénéficier de l’aide personnalisée au logement (APL). Le taux d’intérêt du PEL est fixé au moment de l’ouverture du plan. Pour les PEL souscrits à compter du 1ᵉʳ janvier 2025, ce taux s’élève à 1,75 %.
Le prêt accession Action Logement
Le prêt accession proposé par action logement, anciennement prêt 1 % logement, s’adresse aux salariés des entreprises industrielles ou commerciales d’au moins 10 salariés. Il a pour objectif d’aider ces personnes à financer une partie de l’achat de leur résidence principale. En contrepartie d’une cotisation, une entreprise peut proposer à ses salariés certains avantages comme bénéficier d’un taux d’emprunt très avantageux ou accéder à une location à loyer préférentiel. Attention, le prêt Accession ne peut couvrir l’intégralité du coût d’un projet immobilier. Il s’agit d’un financement complémentaire dont le montant maximum est plafonné à 30 000 €. La durée de remboursement, quant à elle, peut s’étendre jusqu’à 25 ans avec un taux fixe de 1%. Le prêt action logement ne peut pas financer entièrement un emprunt et devra être associé à un autre crédit.
Fixe ou variable, comment choisir le taux d’intérêt le plus adapté pour votre emprunt ?
Pour déterminer le taux d’un crédit immobilier, les banques proposent ordinairement un taux fixe et un ou plusieurs taux variables.
Les atouts du taux fixe
Comme son nom l’indique, le taux fixe est déterminé lors de l’offre de prêt et ne changera pas durant toute la durée du crédit. C’est la solution de tranquillité et de sécurité. Cependant, si sa situation et ses revenus changent, l’emprunteur aura la possibilité d’augmenter ou de baisser ses échéances.
Les opportunités du taux variable
Contrairement au taux fixe, le taux variable va changer tout au long du crédit en fonction de l’évolution de l’Euribor, l’indice de référence du marché monétaire de la zone euro. L’avantage est de pouvoir bénéficier d’un taux moins élevé qu’au moment de la signature du contrat de prêt. Cependant, l’inverse peut aussi se produire. Il est toutefois possible de limiter les risques d’augmentation des taux en prenant une option de plafonnement du taux. On parle alors de taux « capé ».
En 2025, le choix entre ces deux options est étroitement lié à la conjoncture économiqueet à l’évolution des taux d’intérêt. Après une hausse notable des taux ces dernières années, culminant à environ 4,30 %, une baisse progressive s’est amorcée. En janvier 2025, les taux moyens des crédits immobiliers atteignent 3,30 % selon l’observatoire Crédit Logement CSA, rendant les prêts immobiliers légèrement plus abordables. Face à cette tendance, le taux fixe peut séduire ceux qui veulent sécuriser un niveau de remboursement attractif dans un contexte de baisse, tandis que le taux variable peut convenir aux emprunteurs anticipant une poursuite de cette diminution. Choisir entre taux fixe et taux variable est donc un pari sur l’avenir.
Pourquoi faire appel à un professionnel comme Mon Crédit Immo ?
Choisir entre un taux fixe ou un taux variable, ou encore sélectionner les prêts d’aide à l’accession en adéquation avec votre projet n’est pas chose évidente. Il est donc fortement recommandé de faire appel à des professionnels du courtage, comme Mon Crédit Immo, pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé. Grâce à leur expertise et à leur connaissance du marché, ils peuvent vous guider dans votre choix et négocier pour vous les conditions les plus avantageuses auprès de leurs partenaires bancaires.