Lorsqu’une personne décide d’acheter un bien immobilier, différentes solutions de financement s’offrent à elle. Elle a le choix entre plusieurs prêts, adaptés à chaque situation financière et professionnelle. Les conditions d’emprunt, la durée du crédit, les montants des mensualités ne sont pas les mêmes selon le type de prêt choisi. Certains de ces crédits immobiliers peuvent également se cumuler.
Nous vous présentons ces différents crédits afin de vous aider à faire le bon choix.

Les prêts bancaires correspondent aux financements les plus courants. Ils sont octroyés pour tout type de projet immobilier, que ce soit l’achat d’une résidence principale, secondaire ou locative.

Le prêt amortissable est le prêt le plus fréquemment utilisé en France. Les mensualités sont composées d’une part du capital emprunté et d’une part des intérêts. Ces derniers sont calculés en fonction du capital restant à rembourser. Par conséquent, au début du crédit, les mensualités comprennent plus d’intérêts que de capital, puis progressivement, la part du capital va augmenter et la part d’intérêts va diminuer proportionnellement. Le prêt amortissable peut-être cumulé avec un prêt aidé comme le PTZ ou le prêt conventionné.

Le prêt In Fine est un prêt non amortissable. Les mensualités ne comprennent que les intérêts et l’assurance. Le capital emprunté n’est remboursé, dans sa totalité, qu’au moment de la dernière mensualité. Ce type de prêt est donc généralement préféré par les investisseurs disposant déjà d’une épargne qui sera adossée au prêt In Fine et qui remboursera le capital emprunté. Grâce à ce crédit, les mensualités sont moins élevées et pèsent ainsi moins sur l’endettement. Si le coût d’un prêt In Fine est plus important que celui d’un prêt amortissable, il peut permettre de faire plus de 20 % d’économie sur le coût total d’un investissement.

Le prêt relais est un prêt qui vise à financer un nouveau bien immobilier en attendant la vente d’un autre bien. Il est donc destiné aux personnes déjà propriétaires d’un bien immobilier. La banque avance à l’emprunteur entre 50 et 80 % du prix du bien immobilier, sur une durée allant de 1 à 2 ans maximum. Une fois le premier bien vendu, l’emprunteur pourra alors rembourser le nouveau capital emprunté. Durant la durée de ce prêt relais, seuls les intérêts sont remboursés. Ce type de crédit permet à une personne de ne pas brader son bien dans l’urgence.

Généralement, les prêts d’aide à l’accession sont destinés à financer la résidence principale d’un ménage souhaitant accéder à la propriété. Certains pourront financer jusqu’à la totalité du prix du bien. D’autres seront dits « complémentaires au financement » et ne pourront pas dépasser une part fixée par décret.

Le prêt à taux zéro, dit PTZ, épaule les primo-accédants à devenir propriétaires de leur résidence principale. Il s’agit d’un prêt aidé par l’État qui permet d’emprunter une partie de la somme nécessaire, sans intérêt et sans frais de dossier. Attention, il est question d’un prêt complémentaire. Il est octroyé afin de compléter un prêt principal. Pour pouvoir en bénéficier, les acquéreurs doivent respecter des plafonds de ressources fixés en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone dans laquelle se trouve le bien. Plus les ménages seront modestes, plus les conditions du prêt seront avantageuses.

Le prêt accession sociale, également appelé prêt PAS, est un prêt accordé par certaines banques, en partenariat avec l’État. Il vise à financer, en partie ou en totalité, un projet d’une résidence principale ou de travaux, dans le neuf comme dans l’ancien. Compatible avec d’autres prêts (prêt à taux zéro, prêt épargne logement, prêt action logement ou tout prêt à taux fixe), il donne droit à l’Aide Personnalisée au Logement, APL, sur toute la durée du prêt. Pour en bénéficier, les membres du foyer doivent respecter des plafonds de ressources qui sont calculés par rapport à la situation familiale, la localisation du bien et son coût.

Comme pour le PAS, prêt action logement, le prêt conventionné est accordé par toutes les banques ayant passé une convention avec l’État. Accordé sans aucune condition de ressources, il vise à financer l’achat ou la construction d’un logement neuf ou ancien avec d’éventuels travaux d’amélioration. Sous certaines conditions, il peut également être attribué pour financer l’achat d’un bien destiné à la location. Remboursable avec intérêts, il peut donner droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Le prêt conventionné peut-être cumulable avec le prêt à taux zéro, le prêt action logement, le prêt épargne logement, le prêt relais ou tout autre prêt aidés à condition que le taux d’intérêt ne dépasse pas 5 %.

Le prêt épargne logement, PEL, est un prêt amortissable réglementé. Il est octroyé par les banques après une phase d’épargne, dans le cadre d’un plan épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL). Il vise à aider les ménages souhaitant acquérir, construire ou rénover une résidence principale. Le montant de ce prêt dépend des intérêts acquis pendant la période d’épargne et de la durée de remboursement choisie. Il ne peut toutefois pas dépasser 61 200 €. Le PEL peut-être complété par un prêt amortissable, un prêt accession sociale, un prêt conventionné ou un prêt action logement. A noter qu’il permet également de bénéficier de l’aide personnalisée au logement.

Le prêt action logement, anciennement prêt 1 % logement, s’adresse au salariés des entreprises industrielles ou commerciales d’au moins 10 salariés. Il a pour objectif d’aider ces personnes à financer une partie de l’achat de leur résidence principale. En contrepartie d’une cotisation, une entreprise peut proposer à ses salariés certains avantages comme bénéficier d’un taux d’emprunt très avantageux ou accéder à une location à loyer préférentiel. Attention, le prêt action logement ne peut pas financer entièrement un emprunt et devra être associé à un autre crédit.

Pour déterminer le taux d’un crédit immobilier, les banques proposent ordinairement un taux fixe et un ou plusieurs taux variables.

Comme son nom l’indique, le taux fixe est déterminé lors de l’offre de prêt et ne changera pas durant toute la durée du crédit. C’est la solution de tranquillité et de sécurité. Cependant, si sa situation et ses revenus changent, l’emprunteur aura la possibilité d’augmenter ou de baisser ses échéances.

Contrairement au taux fixe, le taux variable va changer tout au long du crédit en fonction de l’évolution de l’Euribor, l’indice de référence du marché monétaire de la zone euro. L’avantage est de pouvoir bénéficier d’un taux moins élevé qu’au moment de la signature du contrat de prêt. Cependant, l’inverse peut aussi se produire. Il est toutefois possible de limiter les risques d’augmentation des taux en prenant une option de plafonnement du taux. On parle alors de taux « capé ».

Choisir entre taux fixe et taux variable est donc un peu un pari sur l’avenir.